est une chronique d'opinion régulière de Doc Martyn. Ses déclarations et opinions sont entièrement les siennes.
1. Pour recommencer, Ken, ce n'est pas son vrai nom, a amené sa femme néo-zélandaise et leur enfant en Thaïlande. En utilisant une société anonyme thaïlandaise, il a acheté une maison familiale et 6 immeubles de placement, dépensant plus de 110 millions de THB.
La plupart des filles thaïlandaises sont magnifiques. Tout allait bien jusqu'à ce que les yeux de Ken commencent à vagabonder. Son attention a changé.
Sa femme est retournée en Nouvelle-Zélande avec leur fils.
Ken et sa nouvelle petite amie thaïlandaise, avec qui il a un enfant, vivent en couple de fait,
2. La maison de Ken faisait partie d'un domaine. Le promoteur du domaine facturait des frais d'eau excessifs, alors Ken, à l'aide de machinerie lourde, a foré un trou sur son bloc. Son voisin, le promoteur immobilier, l'a poursuivi en justice pour les dommages causés au domaine par les engins lourds.
3. Depuis de nombreuses années, il est illégal de créer une société thaïlandaise dans le seul but d'acheter un terrain et/ou une propriété. En utilisant une société mandataire, Ken avait enfreint la loi thaïlandaise. La situation de Ken a été portée à l'attention de la DCI, qui a déterminé que l'achat de Ken était illégal. Une affaire pénale a été ouverte contre lui. De plus, son achat étant illégal, il n’était pas propriétaire de sa maison. Le promoteur a ensuite modifié son action en justice en cours contre Ken en une réclamation pour « dommages criminels à la succession ».
4. « L'enfer n'a pas de fureur… » Ken reçut une convocation de Nouvelle-Zélande. Son ex-épouse avait demandé le divorce et elle le poursuivait pour 110 millions de THB. Sans le consentement de son ex-épouse, Ken avait déjà vendu 2 des 7 propriétés. Il s’agit d’un détournement de fonds matrimoniaux, un délit pénal.
En cas de succès, les accusations criminelles de dommages et de détournement placeront Ken en prison pour un minimum de deux ans, après quoi il sera expulsé pour avoir enfreint la législation thaïlandaise sur les sociétés.
5. Mis à part les expériences de Ken, il existe de nombreux autres pièges associés au recours à des sociétés mandataires pour acheter une propriété. Ceux-ci inclus:
-Les Farang possèdent 49% des actions de la société, les Thaïlandais en possèdent 51%. Le Farang n’a aucun contrôle sur l’entreprise et les biens ne lui appartiennent pas.
-Le Farang achète la propriété mais n'a aucune preuve d'achat.
-Si l'un des actionnaires thaïlandais décède, sa famille aura droit à une partie des 51% des parts, laissant les Farang impuissants et susceptibles d'être rançonnés.
-Si l'épouse du Farang décède prématurément, sa famille a le droit de réclamer la succession. La part revenant au Farang dépendra du nombre de personnes dans sa famille. S'il y a 3 autres membres de la famille, la propriété peut être divisée en 4 façons.
-L'épouse et/ou sa famille peuvent collecter de l'argent auprès d'un « usurier », en utilisant le Chenote comme garantie. Si le prêt n'est pas remboursé, que vous disposiez ou non d'un usufruit +/- un protocole d'accord, le « usurier » peut enregistrer le prêt sur le Chenote au Bureau foncier. Si la propriété ne se vend pas, la propriété sera réclamée par « l'usurier ».
6. Pour environ 38,000 XNUMX THB, dans tout le pays, des avocats sans scrupules ont créé des sociétés mandataires pour les Farangs sans méfiance. C'est illégal. Il n’existe aucune méthode pour contourner la loi thaïlandaise. Les Farangs ne peuvent pas posséder de terres en Thaïlande. Lorsque la société mandataire s’avère illégale, c’est le Farang qui paiera la pénalité, et non le(s) avocat(s).
7. Le 7 Févrierth En 2023, le gouvernement thaïlandais a modifié la loi sur les sociétés. Désormais, une société anonyme doit être activement active et les déclarations de revenus des administrateurs de la société doivent être soumises chaque année.
Les sociétés de procuration sont désormais mortes dans l’eau.
Si vous disposez d’une société mandataire, vous devez changer de situation immédiatement. Trouvez-vous un avocat réputé (oui, je sais, c'est un oxymore !) pour gérer votre situation vulnérable, ou PM Doc Martyn sur Facebook et je vous remettrai entre les mains de personnes éthiques qui vous aideront.
8. « Société anonyme pour acheter une propriété, qu'est-ce qui pourrait mal se passer ? » Tout!
